Aprenda tudo sobre a lei do inquilinato e mande bem na prova do TJDFT.
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Então, sem mais delongas, vamos estudar sobre a Lei do Inquilinato para o TJDFT.
Primeiramente, é importante saber que, por se tratar de uma lei bastante longa e com muitos detalhes, resolvemos dividi-la em duas partes. Esta primeira parte tratará da locação em si, ok? E, em um próximo artigo, trataremos mais detalhadamente a parte que se refere aos procedimentos.
Dito isso, vamos logo aos estudos.
Antes de mais nada, devemos ressaltar que a Lei Nº 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, regula a locação de imóvel urbano. Isso quer dizer que ela não instrui todos os tipos de locações.
Em seu Art. 1º, parágrafo único, a referida lei traz as hipóteses de locação que não são regulamentadas por elas, mas sim pelo Código Civil e por leis especiais. Vamos ver quais são elas?
De acordo com a lei do inquilinato, o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado através de aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Caso não haja aviso anterior, o locador poderá exigir um mês de aluguel e encargos.
Em se tratando de imóvel que for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se:
a) a locação for por tempo determinado
b) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação
c) esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
O promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo, terão idênticos direitos. Neste caso, a denúncia deverá ser feita no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Após esse prazo, presume-se a concordância na manutenção da locação.
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Em caso de morte do locador, a lei entende que a locação deverá ser transmitida aos herdeiros.
Contudo, morrendo o locatário, deverão ficar sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
Bom, mas e se houver divórcio entre o cônjuge e o locatário antes da morte?
A lei assegura que, em casos de separação (de fato ou judicial), divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial deverá prosseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
A sub-rogação mencionada acima deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia. Neste caso, o fiador poderá se eximir das suas responsabilidades no prazo de 30 dias, a contar do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, permanecendo os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
TOME NOTA: A demora do locador em manifestar formalmente sua oposição não presume o consentimento..
Desde já, cabe dizer que a sublocação de imóvel, nada mais é, do que o locatário oferecer para um terceiro o imóvel ou parte dele, cobrando um valor de aluguel pela negociação.
De acordo com a lei, via de regra, deverão ser aplicadas as mesmas disposições inerentes às locações nas hipóteses de sublocações.
Caso a locação original sofra a rescisão ou termine seu contrato, assim também será em relação às sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Cabe ressaltar que a lei do inquilinato preleciona que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação.
Do mesmo modo, em se tratando de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Desta forma, caso o valor do aluguel ultrapasse os valores acima definidos, o sublocatário tem o direito de reduzir o aluguel até o limite estabelecido.
TOME NOTA: O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelo valor que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Antes de mais nada, é importante dizer que a convenção do aluguel é livre.
Contudo, apesar de ser livre, a lei do inquilinato veda a estipulação do pagamento do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Nesse sentido, a lei ainda ensina que é possível e plenamente legal que as partes fixem um novo valor para o aluguel, insiram ou modifiquem cláusula de reajuste.
Mas, caso não haja acordo entre locador ou locatário, ambos poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado, após três anos de vigência do contrato.
É importante lembrar também que, nesses casos, a lei do inquilinato veda que o locador exija o pagamento antecipado do aluguel.
TOME NOTA: O locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel quando se tratar de locação por temporada.
Dentre alguns deveres do locador, estão:
TOME NOTA: Despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
A lei do inquilinato traz também os deveres do locatário, vamos ver alguns deles:
De acordo com a lei do inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar a ele o conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O direito de preferência não alcança os casos de:
a) perda da propriedade
b) venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
O locatário deverá se manifestar no prazo de 30 dias, a contar da ciência. Desta forma, caso não se manifeste, o direito de preferência do locatário caducará.
TOME NOTA: Caso o locatário aceite a proposta, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Primeiramente, antes de entrar no mérito da lei, vamos relembrar rapidamente o que são benfeitorias e os seus tipos?
Benfeitoria pode ser entendida como toda obra realizada na estrutura de um bem com a intenção de conservar, melhorar ou proporcionar prazer ao seu proprietário. Desta forma, o Código Civil afirma que as benfeitorias podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias.
De acordo com a lei do inquilinato, as benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que tem a finalidade de conservar o bem para evitar a sua deterioração, quando introduzidas pelo locatário (ainda quando não autorizadas pelo locador) serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Já as benfeitorias úteis, que podem ser entendidas como aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem, quando feitas pelo locatário também são indenizáveis. Contudo, nesse caso, a autorização do locador precisa acontecer.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, não serão indenizáveis, podendo ser retiradas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia:
a) caução
b) fiança
c) seguro de fiança locatícia.
d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
TOMA NOTA: O locador não pode exigir mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
Em regra, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.
A lei do inquilinato nos diz que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
Bens móveis: Deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos.
Bens imóveis: Deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
Dinheiro: Poderá ser equivalente a no máximo três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança. Ao final da locação, o valor depositado já corrigido será revertido em benefício do locatário.
Títulos e ações: Deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
O locador poderá pedir a substituição de fiador ou da modalidade de garantia, nas seguintes hipóteses:
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
A lei elenca alguns crimes e contravenções penais referentes às condutas dos locadores e locatários, conforme veremos a seguir.
Quem praticar as condutas abaixo, irá incorrer em contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
A pessoa que praticar as condutas abaixo, incorrerá em crimes de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
TOME NOTA: Nas hipóteses acima, o prejudicado pode reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se alugado novamente o imóvel.
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem suprimir os objetivos da lei, que proíbam a prorrogação ou que afastem o direito à renovação.
A lei dispõe que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Após findar o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, será presumida a prorrogação da locação por prazo indeterminado.
Caso ocorra a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Nesse sentido, como vimos acima, quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, após findar o prazo, será considerada prorrogada por tempo indeterminado.
Contudo, a lei concede a possibilidade de retomada do imóvel nas seguintes hipóteses:
De acordo com a lei do inquilinato, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.
Desta forma, caso o imóvel esteja mobiliado, deverá constar no contrato a descrição e o estado dos móveis e utensílios inclusos.
Diferente dos contratos de locação normais, na locação para temporada, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.
Contudo, após findar o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação será considerada por tempo indeterminado e o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
TOME NOTA: Caso ocorra a prorrogação da locação por temporada, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início.
Locação não residencial é aquela quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel for destinado ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
De acordo com a lei, as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:
a) por mútuo acordo;
b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
e) se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedido ao locatário trinta dias para a desocupação.
O direito à renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
Nesse sentido, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Esperamos que esse pequeno resumo sobre a Lei do Inquilinato para o concurso TJDFT tenha sido útil para vocês.
Contudo, ressaltamos que este artigo não tem a finalidade de esgotar a matéria, pois, para que vocês dominem a banca organizadora é de grande importância que estudem pelas aulas em PDF do Estratégia.
Conheçam também o Sistema de Questões do Estratégia. Afinal, a única maneira de consolidar o conteúdo é através da resolução de questões.
Um excelente estudo a todos!
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