A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) vem regular locações de imóveis urbanos, com cláusulas especiais para locações residenciais, não residenciais e de temporada. Além disso, vem estabelecer os procedimentos a elas pertinentes.
Dessa forma, para que você a entenda e tire suas dúvidas, iremos falar sobre seus principais pontos materiais da lei.
A lei 8.245/91 trata inicialmente de normas gerais para as locações de imóveis, dentre elas a norma de presunção relativa de solidariedade quando houver mais de um locador ou mais de um locatário.
Assim, quando não for estipulado de forma diversa, serão presumidamente solidários os locadores ou os locatários que estiverem em determinado polo da relação jurídica estabelecida.
Outro ponto é que as partes poderão estabelecer qualquer prazo para a locação, mas caso estabeleçam prazo superior a 10 (dez) anos, o contrato dependerá de vênia conjugal.
Dessa forma, se ausente a vênia, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente a 10 (dez) anos.
Ainda, não pode o locatário, mesmo que de forma parcial, ceder, sublocar ou emprestar o imóvel sem autorização prévia e escrita do locador. Então, mesmo que o locador não responda ao pedido do locatário, este não poderá fazê-lo, devendo aguardar a autorização expressa.
A lei estabelece inicialmente que o locador não tem direito de reaver o imóvel durante o prazo estipulado entre as partes. Isto não acontece com o locatário, que pode desistir do contrato caso atendidos os requisitos do art. 4º e do § 2º do art. 54-A:
Além disso, quando o contrato for por prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar o contrato de forma escrita e com aviso prévio de 30 (trinta) dias. No entanto, na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e respectivos encargos.
Caso o imóvel seja alienado durante a locação, quem adquirir o imóvel pode requerer dentro de 90 (noventa) dias, contados do registro da venda, a extinção do contrato.
Todavia, o adquirente deverá possibilitar ao locatário o prazo também de 90 (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação com averbação junto à matrícula do imóvel. Assim, neste último caso, o comprador será obrigado a aguardar o término do prazo contratual para haver o imóvel.
Outrossim, a lei estabelece que também são causas de extinção do contrato:
Na forma do artigo 17 da lei do inquilinato, é livre a convenção do aluguel. Porém, resta proibida a sua estipulação em moeda estrangeira, bem como a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Assim, não pode, por exemplo, o locador estabelecer que o aluguel será de 10 salários mínimos ou correspondente a 1.000 (mil) dólares.
No entanto, as partes podem livremente estipular novo valor para o aluguel ou cláusula de reajuste, caso em que, não sendo possível o acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
A lei do inquilinato dispõe sobre as obrigações do locador em seu art. 22, sendo elas:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
Conforme o disposto no art. 23 da lei do inquilinato, são obrigações do locatário:
Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
É de praxe determinar nos contratos de locação a responsabilidade do locatário pelo pagamento dos tributos relacionados aos imóveis locados, como o IPTU, por exemplo. No entanto, essa responsabilidade é apenas contratual, ou seja, entre as partes do contrato, não valendo contra a Fazenda Pública.
Dessa forma, caso o locatário não efetue o pagamento do tributo, o Município, no caso do IPTU, por exemplo, não pode cobrar do locatário, mas apenas do proprietário do imóvel, que é o locador.
Por essa razão, a lei do inquilinato deixa claro que, se “atribuída a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio ao locatário, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”.
Ainda, se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente, ou seja, caso não ocorra o pagamento pelo locatário e o locador tenha que quitar o débito junto ao ente federativo competente, poderá cobrar daquele o valor pago.
Neste ponto a lei do inquilinato vem claramente proteger e favorecer o locatário em possível venda ou cessão de direitos referentes ao imóvel.
Determina a legislação em vigor que o locador tem obrigação de, através de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, dar preferência ao locatário em igualdade de condições com terceiros, tendo o locatário o prazo de 30 (trinta) dias para se manifestar, de maneira inequívoca, sobre o seu direito.
No entanto, a própria lei também cria muros de proteção ao locador e dispõe que o locatário preterido do seu direito de preferência somente poderá reclamá-lo em perdas e danos ou haver para si o imóvel locado (com o depósito do preço e demais despesas de transferência), se o fizer dentro do prazo de 6 (seis) meses contados do registro do ato no cartório de imóveis.
Ainda nesse ponto, para ter direito a reclamar a preferência, o contrato de locação deve ter sido averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação.
Outrossim, caso aceite a proposta, mas posteriormente desista do negócio, o locatário terá por obrigação indenizar o locador, inclusive no que diz respeito aos lucros cessantes.
Além do mais, deve ser ressaltado que a lei, em seu art. 32, dispõe que o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
As benfeitorias, de acordo com o Código Civil, podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias:
Dessa forma, desejando regulamentar a relação das partes diante dessas benfeitorias, a lei 8.245 passou a dispor que quando necessárias e introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como quando úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitirão o exercício do direito de retenção.
Todavia, ressaltou a lei que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Pelo exposto, caso o locatário, por exemplo, repare o telhado que está a ruir pelo tempo, terá direito a ser indenizado pelo locador.
A lei do inquilinato estabelece ainda que o locador pode exigir garantia do locatário, mas com a ressalva de que apenas é permitida a utilização de uma única modalidade dentre as elencadas no art. 37 para cada contrato de locação. São elas: caução (em bens móveis ou imóveis), fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Salvo disposição contratual em contrário, determina a legislação que a garantia firmada se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que ocorra prorrogação do prazo de locação e este reste indeterminado.
Dessa forma, mesmo que o prazo contratual termine, mas se prolongue no tempo a manutenção da posse direta com o locatário, formando contrato por prazo indeterminado, a garantia continuará ativa até a entrega do imóvel ao locador.
Mesmo assim, o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia quando ocorrer as hipóteses do art. 40 da Lei 8.245/91:
A lei do inquilinato, passadas as disposições gerais a todos os tipos de locações, vem tratar de forma pormenorizada e individualizada das locações residenciais e das locações não residenciais. Vejamos.
A lei do inquilinato traz o prazo de 30 (trinta) meses como uma espécie de marco regulatório e dispõe que, quando o prazo de locação for convencionado em prazo igual ou superior àquele, a resolução do contrato ocorrerá independentemente de notificação ou aviso e, se não ocorrer, o contrato se prorrogará por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo essa prorrogação, o contrato pode ser denunciado a qualquer tempo. No entanto, o locador deverá conceder ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel.
Entretanto, quando ajustado em tempo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, mas somente poderá ser retomado o imóvel quando:
A lei dispõe que “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia citadas na parte geral para atender as demais obrigações do contrato.
Ocorre que, findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Dessarte, acarretará na impossibilidade de o locador denunciar o contrato antes de decorridos 30 (trinta) meses do seu início. Salvo as mesmas hipóteses de exceção para as locações residenciais.
Neste ponto o legislador trouxe proteções ao comércio estabelecendo questões de máxima segurança aos locatários não residenciais.
Dessa forma, foi incluída no conceito de locação não residencial, inclusive, a situação que ocorre quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Como se percebe de pronto no art. 51 da Lei 8.245/91, a regra é o locatário ter direito à renovação do contrato de locação, independente da vontade do locador. No entanto, alguns requisitos precisam estar vigentes de forma cumulativa. São eles:
Não obstante, deve ser observado que o direito à renovação decai para aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A lei ressalva, para proteção do locador e por questões de razoabilidade e proporcionalidade, que aquele não estará obrigado a renovar o contrato se:
Todavia, para a última hipótese (II), deve ser mencionado que a lei proíbe que o imóvel seja destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, embora excepcione esta proibição se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Ainda em relação à II, nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com este fundamento.
Nesse ponto, deve ser observado que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Em conclusão a nosso breve estudo sobre a lei do inquilinato, percebemos a clara importância da norma em vigor, tanto para locadores, quanto para locatários, em contratos residenciais ou não residenciais.
Dessa forma, esperamos que este artigo tenha sido proveitoso ao seu conhecimento.
Sucesso e um grande abraço.
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