Resumo dos principais pontos acerca do Pronunciamento CPC 28 – Propriedade para Investimento para o concurso da Receita Federal do Brasil (RFB).
Fala, pessoal! Tudo bem com vocês?
Neste artigo vamos abordar os principais aspectos do CPC 28 – Propriedade para Investimento com foco no concurso da Receita Federal (RFB).
Este é um assunto muito explorado em prova e, portanto, não pode ficar de fora da sua preparação.
A prova da Receita Federal está cada vez mais próxima e não temos mais tempo a perder. São ofertadas 699 vagas imediatas, sendo 230 para Auditor Fiscal e 469 para Analista Tributário, com remunerações iniciais de R$ 21 mil e R$ 11 mil, respectivamente.
A banca Fundação Getúlio Vargas (FGV) foi a escolhida e já conseguimos observar nos últimos concursos o nível elevado de questões. Portanto, a sua preparação deve ser cuidadosa para não perder pontos importantes.
Vamos nessa?
Antes de adentrarmos nas classificações das propriedades para investimento, é importante ter um conhecimento prévio de alguns conceitos trazidos pelo CPC 28. Algumas questões de prova, às vezes, exigem do candidato apenas tais conceitos. Vejamos:
Valor contábil é o montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
Custo é o montante de caixa ou equivalentes de caixa pago ou o valor justo de outra contraprestação dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou construção.
O custo também pode ser o valor atribuído ao ativo quando este é reconhecido de acordo com requerimentos específicos de outros pronunciamentos.
Valor justo, conforme atualização do CPC 03, é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração.
Ainda, para a conceituação mais importante desde pronunciamento temos:
Propriedade para investimento é a propriedade, que pode ser um terreno ou edifício mantido para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.
É importante salientar que a propriedade pode ser mantida pelo próprio proprietário pleno ou, ainda, pelo arrendatário.
Por outro lado, a propriedade não é considerada para investimento quando é mantida com os seguintes objetivos:
– uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades
administrativas; ou
– venda no curso ordinário do negócio.
Perceba que se a empresa compra um imóvel para utilizar em sua área operacional ou se a venda de imóveis é habitualmente feita como negócio desta, tais transações não se encaixam no conceito de propriedade para investimento.
A propriedade ocupada pelo proprietário é a propriedade mantida pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso.
O oposto da propriedade para investimento é a propriedade ocupada pelo proprietário, considerada como direito de uso.
Vejamos agora as classificações desses bens pelo CPC 28 – Propriedade para Investimento para o concurso da RFB.
Classificação de propriedade como propriedade para investimento
Como já citado nas conceituações acima, as propriedades para investimento são mantidas com o intuito de obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas.
Dessa forma, são classificadas no como Investimentos, no Ativo Não Circulante. Portanto, a propriedade para investimento produz caixa de forma independente dos outros ativos mantidos pela entidade.
Um dos principais pontos do CPC 28 é saber identificar as situações que se enquadram como propriedade para investimentos. Fiquem atentos aos seguintes exemplos:
– terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo prazo no curso ordinário
– terrenos mantidos para uso futuro correntemente indeterminado, ou seja, a empresa ainda não decidiu para qual fim será utilizado o terreno;
Obs: caso o terreno seja mantido para uso futuro e a empresa já sabe, por exemplo, que será utilizado para construir a nova sede, a contabilização já é feita no imobilizado, ainda que a construção não tenha iniciado.
– edifício que seja propriedade da entidade ou ativo de direito de uso relativo a edifício
mantido pela entidade e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos
operacionais;
– edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais
arrendamentos operacionais;
– propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento. (Aqui, já sabemos o fim a que se destina a propriedade).
Pessoal, fiquem ligados em um ponto importante, para que seja considerada propriedade para investimento no caso dos arrendamentos, deve-se tratar do arrendamento operacional apenas. Veremos abaixo onde se encaixa o arrendamento financeiro.
O CPC 28 ainda apresenta alguns exemplos de itens que não são propriedades para investimento, vejamos:
– propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de
construção ou desenvolvimento para tal venda;
– propriedade ocupada pelo proprietário, inclusive a propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário;
– propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário;
– propriedade ocupada por empregados;
– propriedade ocupada pelo proprietário enquanto aguarda alienação;
– propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
No caso das propriedades que estão alugadas para empregados, não consideradas como propriedade para investimento, ainda que estes empregados paguem aluguel, a classificação é como ativo imobilizado. Percebam que se faz necessário avaliar a essência sobre a forma neste tipo de análise.
No caso dos aluguéis aos funcionários, qual o objetivo principal da empresa? Auferir receita com aluguel ou fornecer local de moradia para facilitar, muitas vezes, a execução do serviço pelos trabalhadores?
Conseguem perceber que o objetivo é facilitar a vida da empresa e dos funcionários?
Neste mesmo sentido, é também por isso que o arrendamento financeiro não se enquadra como propriedade para investimento. O arrendamento financeiro corresponde quase que como uma venda parcelada de um bem e, com isso, não entra no conceito de propriedade para investimento.
Temos ainda, alguns casos mistos, nos quais uma parte da propriedade é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
Nestes casos, o que deve ser observado primeiramente é a possibilidade de que essas partes possam ser vendidas separadamente. Se sim, a contabilização é feita separadamente.
Por outro lado, se as partes não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só será considerada como para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
Ademais, existem as situações em que a empresa promove alguns serviços de apoio às pessoas ocupantes da propriedade.
Neste caso, o acordo contratual como um todo deve ser avaliado (novamente, o princípio da essência sobre a forma). Se o serviço representa parte insignificante do acordo, a entidade pode tratar tal entidade como para investimento.
Por exemplo, no caso de um edifício de escritórios em que o proprietário viabiliza assegura os serviços de segurança e manutenção. Neste caso, o serviço é insignificante perante o arrendamento como um todo.
Por outro lado, vejamos o exemplo de um hotel. Se a empresa proprietária é responsável pela administração do hotel, estes serviços são considerados significativos em relação ao contrato como um todo. Dessa forma, neste caso a propriedade é considerada ocupada pelo proprietário, não atendendo aos requisitos para enquadramento como propriedade para investimento.
Vejamos agora mais um aspecto relevante do trazido pelo CPC 28 – Propriedade para Investimento para o concurso da RFB.
Conforme o CPC 28, a mensuração inicial da propriedade para investimentos é feita pelo custo, incluídos os custos de transação.
É importante destacar que, caso o pagamento de uma propriedade para investimento seja feito a prazo, o custo inicial considerado é o valor à vista, sendo a diferença entre estes valores reconhecida como despesa financeira com o decorrer do tempo.
Após o reconhecimento inicial, a entidade pode optar pela política contábil de reconhecimento pelo valor justo ou pelo custo, aplicando essas políticas em todas as suas propriedades para investimento.
Ademais, caso seja selecionado o método do valor justo, eventuais variações deste valor são reconhecidas diretamente no resultado do período.
Outro ponto que foi recentemente cobrado pela FGV na prova da SEFAZ – MG foi o caso de transferência de propriedade para investimento contabilizada pelo valor justo para propriedade ocupada pelo proprietário ou para estoque, o custo a ser considerado da propriedade para subsequente contabilização, deve ser o seu valor justo na data da alteração de uso.
Por fim, deve ser feita a baixa da propriedade para investimento quando da sua alienação ou quando for permanentemente retirada de uso de forma que nenhum benefício econômico possa ser esperado da sua alienação.
Pessoal, este é um assunto adorado pelas bancas, especialmente pela FGV, e de grande relevância. No geral, não há muita complicação. Salvem este material acerca do CPC 28 para a sua revisão para o concurso da RFB.
Pessoal, este foi o nosso resumo sobre o CPC 28 – Propriedade para Investimento para o concurso da RFB. Esperamos que tenham gostado.
Não deixem de ler a norma para complementar os seus estudos. Ademais, busquem observar as palavras chaves da norma, dessa forma a memorização fica facilitada.
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Bons estudos!
Até a próxima.
Prepare-se com o melhor material e com quem mais aprova em Concursos Públicos em todo o país!