ITBI no ISS Aracaju – Principais Pontos de Cobrança

Olá, Pessoal. No artigo de hoje trataremos sobre o ITBI no ISS Aracaju, focando nos pontos de maior chance de cobrança, pois fogem da mera literalidade do CTN e CF. Vamos lá?

ITBI – Fato gerador e Incidência

Iniciando o artigo sobre o ITBI no ISS Aracaju, vejamos sobre o fato gerador do imposto.

Sabemos que o fato gerador do ITBI é a transmissão “inter vivos” de bens imóveis por ato onero, assim o CTM dispôs que:

Art. 185. O imposto sobre a Transmissão “inter vivos”, de bens imóveis e de direitos reais sobre eles, tem como Fato Gerador:

I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.

II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Incidência

O rol de incidência do imposto é exemplificativo (todos os atos onerosos translativos de imóveis e de direitos reais sobre imóveis), assim vejamos alguns exemplos que merecem cuidado:

Parágrafo único. Estão compreendidos na incidência do imposto:

f) a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;

g) a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda;

h) a cessão de direitos à sucessão;

i) a cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado à venda ou alheio;

l) o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, forem atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados, ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou quinhão;

o) o contrato de compromisso de Compra e Venda desde que haja pelo menos um dos elementos inerentes a direitos reais;

q) mandato em causa própria e seus subestabelecimentos, quando o instrumento contiver os requisitos essenciais à compra e a venda.

ITBI – Não incidência

Vejamos as não incidências do ITBI no ISS Aracaju.

O CTM de Aracaju praticamente reproduziu os comandos constitucionais e do CTN sobre as “não incidências”, porém vejamos alguns detalhes específicos da Legislação.

Análise prejudicada da atividade preponderante

Incidirá o imposto no caso de a empresa não ter 2 anos (regra do 2 + 2) e também não chegar a completar 3 anos.

Art. 186 (…)

§ 3º Fica prejudicada a análise da atividade preponderante, incidindo o imposto, quando a pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos tiver existência em período inferior da apuração prevista nos incisos I e II do § 1º;  

Incidirá também caso não conste no objeto social outra atividade que não as atividades de compra e venda, locação, arrendamento mercantil ou incorporação de bens imóveis (ex: imobiliária).

§ 4º Fica prejudicada a análise da atividade preponderante, incidindo o imposto no ato da transmissão, quando na época da transmissão não constar no objeto social da pessoa jurídica outra atividade distinta da incorporação imobiliária e/ou das atividades mencionadas no § 1º;

Confirmação da preponderância

Caso seja confirmada a atividade preponderante, a empresa terá o prazo de 30 dias para pagar, sob pena de multa de 50% sobre o imposto (§7º).

§ 5º Quando a pessoa jurídica adquirente ficar sujeita a não incidência condicionada, ficará obrigada a verificar a preponderância da atividade prevista no § 1º deste artigo e, caso se confirme a atividade preponderante, terá que pagar o imposto nos termos do inciso III do § 1º, no prazo máximo de 30 dias após o término do prazo condicionante;

E se não se confirmar, ocorrerá a mera comunicação em 30 dias.

§ 6º A pessoa jurídica adquirente que verificar que não se confirmou a preponderância da atividade fica obrigada a comunicar referido fato ao Cadastro Imobiliário do Município no prazo previsto no parágrafo acima, sob pena de aplicação da penalidade prevista no inciso V do art. 196;

Resumindo:

• Confirme a atividade preponderante  – 30 dias para pagar
• NÃO confirme a atividade preponderante – 30 dias para comunicar

Lembrando que a incumbência da verificação da preponderância não inibe a apuração por parte dos auditores fiscais.

§ 8º A incumbência da verificação da preponderância da atividade por parte da pessoa jurídica adquirente, não inibe a apuração a qualquer tempo da referida preponderância por parte da autoridade fiscal, que intimará a pessoa jurídica para no prazo de 15 dias entregar a documentação necessária à apuração, e findo o prazo sem entrega da documentação o imposto será considerado devido e lançado de ofício, com a penalidade prevista no inciso I do art. 196.

ITBI – Alíquota e base de cálculo

A alíquota do ITBI é de 2%.

Art. 188. A alíquota do imposto é de 2%.

E a base de cálculo é o valor venal determinado por avaliação da Secretaria Municipal de Finanças nos elementos que dispuser (ex: cadastro imobiliário) e os declarados pelo sujeito passivo (típico de do lançamento por declaração).

Art. 189. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, determinada pela Secretaria Municipal de Finanças, através de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e ainda nos declarados pelo sujeito passivo.

A avaliação considerará dentre outros:

§ 2º Na avaliação serão considerados dentre outros, os seguintes elementos, quanto ao imóvel:

a) forma, dimensões, localização, estado de conservação e utilidades;

b) valores de áreas circunvizinhas ou localizadas em zonas economicamente equivalentes, Plantas de Valores Imobiliários e Tabelas de Preços de Construção atualizadas, transações imobiliárias.

Importante frisar que não se admite deduzir as dívidas que onerem o imóvel da BC do ITBI.

§ 1º Não será admitido abater do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.

E a informação mais importante: o valor venal não será inferior ao da BC do IPTU.

§ 3º Em nenhuma hipótese o imposto será calculado sobre valor inferior ao valor do bem, utilizado no exercício, para base de cálculo do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana [IPTU], corrigido monetariamente, de acordo com a variação de índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data da ocorrência do ato, não sendo considerados os descontos eventualmente concedidos sobre o valor apurado para efeito do cálculo do IPTU, exceto os imóveis adquiridos através de arrematação judicial.

ITBI – Contribuintes e Responsáveis

Os contribuintes do ITBI são “aqueles que recebem” a transmissão.

Art. 190. São contribuintes do imposto: 

I – os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos

II – os cessionários, nas cessões, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis;

III – os superficiários e os cedentes, nas instituições e nas cessões do direito de superfície.

Atenção ao inciso III, pois tanto o superficiário (“quem recebe”), quanto os fundieiro (“quem cede”) são contribuintes no caso de instituições e cessões de direito de superfície

A outra parte (“quem transmite”) e os serventuários relativamente aos atos por eles praticados serão os responsáveis solidários pelo imposto.

Art. 191. Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto:

I – o transmitente;

II – o cedente;

III – os tabeliães, escrivães e demais serventuários, relativamente aos atos por eles praticados, em razão de seu ofício, ou omissões de que forem responsáveis.

Em relação aos tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, a lei elencou algumas obrigações tributárias específicas.

Art. 192. A prova de pagamento do imposto deverá ser exigida pelos tabeliões, escrivães e oficiais do registro de imóveis, a fim de serem lavrados, registrados, averbados e inscritos os atos e termos a seu cargo.

Parágrafo único. Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício ficam obrigados:

I – a autorizar, aos encarregados da fiscalização, o exame em cartório dos livros, autos e papéis que interessem à arrecadação do imposto.

II – a fornecer aos encarregados da fiscalização, quando solicitada, certidão dos atos lavrados ou registrados, concernentes a imóveis ou direitos a eles relativos;

III – a fornecer, sempre que solicitado, dados relativos às guias de recolhimento.

ITBI – Lançamento e recolhimento

Art. 193. O lançamento será feito através de documentos próprios, com base na avaliação efetuada e/ou nas declarações do sujeito passivo.

Da análise do artigo 194 e parágrafos, podemos considerar que:

Prazo para recolhimento:

• Instrumento público -> Até a data da lavratura
• Instrumento particular -> Até 10 dias da data do instrumento
• Arrematação, adjudicação ou remição -> Até 15 dias do ato e antes da assinatura
• Sentença judicial -> até 30 dias do trânsito em julgado
• Termo Judicial -> até 10 dias do trânsito em julgado

Atenção, pois só serão considerados casos de imunidade ou isenção quando os adquirentes ou cessionários (contribuintes) forem acobertados por essas “não tributações”, em contra partida, caso apenas responsável seja imune ou isento, o imposto será cobrado normalmente.

Art. 195 – Nas transações em que fiquem como adquirentes ou cessionários pessoas imunes ou isentas, a comprovação do pagamento do imposto será substituída por certidão expedida pela autoridade fiscal, como dispuser o regulamento.

Parcelamento

No parcelamento do ITBI ocorre, na prática, uma postergação da transmissão para o momento da quitação do parcelamento, assim vejamos:

Art. 194, § 5º O contribuinte que solicitar via requerimento, na Secretaria Municipal de Finanças, poderá parcelar o imposto em até 12 parcelas fixas.

I – Nenhuma das parcelas referentes ao pagamento do Imposto poderá ser Inferior a R$ 100,00;

II – Somente após a quitação do parcelamento, será possível a lavratura da escritura pública no Tabelionato ou a transcrição do título de transferência no Registro de Imóveis

ITBI – Infrações e penalidades 

Finalizando o tema sobre ITBI no ISS Aracaju, vejamos as infrações.

A partir do artigo 194, podemos considerar que:

Multas:

• 100%:

II – omissão ou inexatidão de declaração relativa a elemento que possa influir no cálculo do imposto.

• 50%:

I – falta de pagamento, total ou parcial, apurado por procedimento fiscal.

IV – Falta de pagamento, total ou parcial, quando a apuração e o recolhimento ficar a cargo do contribuinte;

V – Falta de comunicação ao Cadastro Imobiliário do Município da não confirmação da preponderância da atividade.

• Fixo (1.000 UFIR), por item infringido:

III – Infringência ao disposto neste capítulo, por tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício.

Considerações Finais

Espero que tenham gostado do artigo sobre o ITBI no ISS Aracaju e que esse tenha te ajudado a reter as informações mais importantes da Legislação.

Ademais, não deixe de conferir a aula do Professor Vilches no canal do Youtube do Estratégia.

ISS-Aracaju – Legislação Tributária Municipal – Prof. Rafael Vilches

Até a próxima e bons estudos!

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