Resumo do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes

Olá, pessoal. Nesse artigo, ensinaremos as principais características do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes. Esse imposto consta na Lei Municipal nº 155/1991 (Código Tributário Municipal de Jaboatão dos Guararapes).

O correto entendimento do ITBI é fundamental para que você garanta pontos importantes na prova de legislação tributária municipal.

Veremos os seguintes tópicos:

Definição
Incidência
Não incidência
Base de cálculo
Alíquotas
Contribuintes

Definição

O ITBI é o imposto sobre a transmissão “inter vivos“, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos a sua aquisição.

O ITBI será devido quando o bem transmitido se situar no território do Município, ainda que o contrato seja celebrado em outro local, mesmo no estrangeiro.

Incidência

As hipóteses de incidência do ITBI são muitas, então vamos ver as principais. O ITBI incide sobre:

a transmissão da propriedade de bens imóveis, bem como a cessão de direitos relativos à transmissão, em consequência de compra e venda pura ou condicional, dação em pagamento, arrematação judicial ou extrajudicial e adjudicação;
a transmissão do domínio útil, bem como a cessão de direitos relativos às transmissões, por ato “inter-vivos”;
a instituição de usufruto sobre bens imóveis e sua extinção, por consolidação, na pessoa de seu proprietário;
a permuta de bens imóveis e direitos a eles relativos;
o compromisso de compra e venda de bens imóveis, sem cláusula de arrependimento;
o compromisso de cessão de direitos relativos a bens imóveis, sem cláusula de arrependimento e com imissão na posse;
qualquer outro direito à aquisição de imóveis;
qualquer ato judicial ou extrajudicial “inter-vivos”, que importe ou se resolva em transmissão de bens imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia.

Como havíamos mencionado, são muitas as hipóteses de incidência. Uma dica para responder às questões é verificar se a situação realmente trata de uma transmissão onerosa. Fique atento a expressões como “cessão não onerosa“, “transmissão gratuita” e outras que possam indicar a não onerosidade do ato de transmissão do bem imóvel, pois nesses casos não haverá incidência do ITBI.

Atenção:apesar de a legislação municipal afirmar que incide ITBI no compromisso de compra e venda de bens imóveis, o entendimento atual do Supremo Tribunal Federal (STF) é de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório imobiliário. Portanto, é importante que você saiba distinguir entre a letra da lei e o entendimento jurisprudencial.

Não incidência

O estudo do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes deve incluir também as hipóteses de não incidência do imposto. Vamos conhecê-las?

O ITBI não incide sobre:

os direitos reais de garantia (penhor, anticrese e hipoteca);
a transmissão dos bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital;
a desincorporação dos bens ou direitos transmitidos em conformidade com o item anterior, quando reverterem aos primeiros alienantes;
a transmissão dos bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
na retrovenda e/ou na compra e venda clausurada com pacto de melhor comprador, na volta do bem imóvel, direito ou cessão de direito ao alienante.

Na transmissão dos bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica e na decorrente de fusão, incorporação ou extinção da pessoa jurídica, haverá incidência do ITBI quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a venda ou a locação de propriedade imobiliária ou a cessão dos direitos relativos à sua aquisição.

Com relação à atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente, guarde o seguinte:

1ª situação:se o adquirente tiver iniciado suas atividades mais de 2 anos antes da aquisição dos bens ou direitos, fica caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% da sua receita operacional, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes à aquisição, decorrerem das transações mencionadas.

2ª situação: se o adquirente iniciar suas atividades após a aquisição dos bens ou direitos ou menos de 2 anos antes dela, fica caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% da sua receita operacional, nos 3 primeiros anos seguintes ao da aquisição, decorrerem das transações mencionadas.

Além disso, é importante ressaltar que o ITBI não incide sobre desapropriação e usucapião, já que, nesses casos, não há efetiva transmissão do imóvel.

Base de cálculo do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes

Confira abaixo as bases de cálculo do imposto:

Hipótese de incidência	Base de cálculo
Transmissão e cessão, por ato entre vivos	Valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, no momento da transmissão ou da cessão, segundo estimativa fiscal realizada pelo Auditor Fiscal Tributário ou Auditor Tributário I, inclusive nos casos de adjudicação promovida pelo credor
Aquisição em hasta pública ou em leilões extrajudiciais	Valor pago pelo arrematante
Transmissão do domínio útil	Valor venal do imóvel aforado, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, segundo estimativa fiscal realizada pelo Auditor Fiscal Tributário ou Auditor Tributário I, inclusive nos casos de adjudicação promovida pelo credor

Base de cálculo do ITBI

Fique atento: nos casos de não incidência, quando o valor dos bens transmitidos ou dos direitos reais de garantia exceder o valor da avaliação de tais bens ou direitos, procedida pela autoridade administrativa, haverá incidência do imposto. Nessas situações, a base de cálculo será o valor excedido.

Ainda acerca da base de cálculo, consideramos relevante destacar os seguintes entendimentos firmados pelo STJ no Tema nº 1.113:

a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Alíquotas do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes

As alíquotas do ITBI são as seguintes:

nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação:
- 1% sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 254.391,74 (valor vigente em 2024);
- 2% sobre o valor restante.

nas demais transmissões, a título oneroso: 2%.

Ademais, é pertinente mencionar a Súmula nº 656 do STF, segundo a qual é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imóvel.

Contribuintes

O Código Tributário Nacional (CTN) dispõe que o contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei. Por sua vez, a legislação municipal estabelece que são contribuintes do imposto:

o adquirente dos bens ou direitos transmitidos;
o cessionário, nas cessões de direitos;
cada um dos permutantes, na permuta.

Fique atento: a Lei Municipal nº 1.587/2023 alterou o texto do Código Tributário Municipal, de modo que o cessionário passou a ser o contribuinte nas cessões de direitos, e não mais o cedente.

Considerações finais: ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes

Isso é tudo, pessoal! Esse foi o resumo do ITBI para o ISS Jaboatão dos Guararapes.

Se você está se preparando para esse concurso, sabe que a concorrência será acirrada. Para se destacar, é fundamental ter um material de estudo completo e de qualidade.

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Referências:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm

https://www.tinus.com.br/arqs/JAB/Legisla%C3%A7%C3%A3o/E_177CSlV0398fAnYj32769FFLg4847GX.pdf