Obrigações híbridas: propter rem, com eficácia real e ônus reais

Olá, estudantes do Direito! Preparados para mais uma sessão de aprendizado? Neste artigo estudaremos as diferenças entre as obrigações propter rem, as obrigações com eficácia real e os ônus reais.

Para melhor compreensão, o assunto será dividido nos seguintes tópicos:

• Introdução
• Obrigações propter rem
• Obrigações com eficácia real
• Ônus reais
• Considerações finais

Vamos lá!

Introdução

Dentro do estudo do Direito Civil, existe um sub-ramo voltado ao estudo do Direito das Coisas (Direitos Reais). No Código Civil de 2002, existe norma dedicada a enumeração de direitos que podem ser exercidos sobre determinados objetos (coisas):

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

XIII – a laje; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Contudo, a doutrina considera que esse rol não é exaustivo. Stolze o e Pamplona Filho (2022), tratam as obrigações propter rem como instituto de natureza mista/híbrida (natureza de pessoal e real ao memso tempo). Segundo eles, as obrigações propter rem:

São efetivamente obrigações, em sentido estrito, que decorrem de um direito real sobre determinada coisa, aderindo a essa e, por isso, acompanhando-a nas modificações do seu titular.

Ademais, existem relações de natureza pessoal que podem assumir características de direitos reais, se submetidas a procedimentos específicos, assumindo, também, natureza híbrida. Quando isso ocorre, tais prestações transformam-se em obrigações com eficácia real.

Além disso, também podem existir ônus reais, que se caracterizam por serem obrigações que limitam o uso ou o gozo de uma propriedade, possuindo, igualmente, natureza híbrida.

Obrigações propter rem

As obrigações propter rem são prestações atribuídas ao titular de um direito real. Esse tipo de obrigação acompanha a coisa e transmite-se ao seu novo titular automaticamente.

São exemplos de obrigações propter rem o débito condominial ordinário, o IPTU e o ITR. Dependendo do débito, não se faz necessária a propriedade da coisa para responsabilização do titular do direito real. Por exemplo, no caso de débito de IPTU, o usufrutuário é o responsável pela dívida. Já no caso de débito de natureza condominial ordinária, tanto o locatário quanto o proprietário podem ter de arcar com essas dívidas.

Em outras situações, mesmo com a tradição da coisa o antigo proprietário continua obrigado a pagar os débitos, como nos casos de venda de veículo sem comunicação ao órgão competente (Aresp 369593).

Obrigações com eficácia real

Obrigações com eficácia real são aquelas comuns (prestacionais ou pessoais) que foram levadas a registro público. Em razão da publicidade e do cumprimento de requisitos específicos, adquirem características de direitos reais.

O exemplo mais comum de obrigação com eficácia real é o do contrato de locação averbado na matrícula do imóvel. Nessa situação, se o contrato for escrito, tiver prazo determinado, cláusula de vigência e for averbado no registro do imóvel, adquire natureza de direito real. Assim, terá eficácia erga omnes, inclusive contra futuros compradores do imóvel, que deverão cumprir o contrato de aluguel.

Ônus reais

Ônus reais são limitações que incidem sobre o direito de propriedade. São exemplos de ônus reais a hipoteca, a penhora, a servidão etc. Também são híbridas, pois contituem uma obrigação (direito pessoal) que incide sobre uma coisa (direito real).

Considerações finais

As obrigações híbridas, que possuem natureza real e obrigacional (ou seja, vinculadas a coisas e pessoas concomitantemente), impactam de maneira singular as relações às quais se referem.

Cada um desses tipos de obrigações mistas (ou obrigações híbridas) acarretam a responsabilidade dos indivíduos de maneira singular. O conteúdo referente a esse assunto é vasto e bastante discutido na jurisprudênica. As doutrinas também costumam reservar capítulos prórpios para abordar esse tema, em razão da complexidade e peculiaridade que possui.

Entretanto, neste texto o foco foi apenas conceituar e diferenciar, de maneira sucinta, as obrigações propter rem, as obrigações com eficácia real e os ônus reais.

Mas para aqueles que pretendem se aprofundar no assunto, existem diversos artigos no Estratégia que podem ajudar a compreender melhor cada um desses conceitos.

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