Análise do ITBI para o ISS BH na Lei Municipal 5.492/88

Confira aqui uma análise do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato oneroso “Inter Vivos” (ITBI) na Lei 5.492/88 para o concurso ISS BH.

Olá, Estrategista. Tudo bem?

O concurso do ISS BH (Belo Horizonte) será uma grande oportunidade para a área fiscal nesse ano de 2021. Desse modo, iremos realizar diversos estudos sobre a sua Legislação Tributária Municipal.

Hoje faremos uma análise da Lei 5.492/88, a qual dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos” (ITBI) da cidade de Belo Horizonte para o concurso do ISS BH.

Nesse artigo, focaremos nos seguintes tópicos relacionados ao ITBI:

Fato Gerador;
Incidência;
Não Incidência;
Isenção;
Base de Cálculo;
Contribuintes e Responsáveis;
Pagamento.

Fato Gerador do ITBI

O ITBI é um imposto de competência municipal, sendo ele cobrado, principalmente, quando há a transferência de bens imóveis entre indivíduos. Assim, quando você for aprovado no seu concurso de auditor fiscal e realizar aquele sonho de comprar a sua casa própria, será necessário pagar esse tributo.

Em Belo Horizonte, o ITBI foi instituído pela Lei Municipal 5.492/88, sendo ela o nosso objeto de análise nesse artigo, uma vez que esse imposto será cobrança certa para o concurso do ISS BH.

De acordo com essa lei, verifica-se que o ITBI possui como fatos geradores as seguintes situações:

A transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do município;
A transmissão onerosa, a qualquer título, de direitos reais, exceto os de garantia, sobre imóveis situados no território do município;
A cessão onerosa de direitos relativos à aquisição dos bens citados acima.

Desse modo, quando ocorrer qualquer situação acima sobre imóveis localizados no território de Belo Horizonte, haverá a incidência do ITBI, sendo o seu valor revertido para os cofres da administração municipal de BH.

Perceba que a transmissão e a cessão dos bens e direitos necessitam ser onerosas, ou seja, mediante pagamento, além de ser apenas entre pessoas vivas. Do contrário, caso fosse uma doação gratuita ou o recebimento de uma herança de um falecido, haveria a incidência do imposto estadual ITCMD e não do ITBI.

Quando houver a transmissão de algum direito real de garantia (Penhor, Hipoteca ou Anticrese), não haverá a incidência do ITBI, sendo ele cobrado apenas em decorrência da transferência dos outros direitos reais, como o usufruto. Você pode encontrar nesse outro artigo do nosso blog um estudo sobre Os Direitos Reais de Garantia.

FIQUE ATENTO: Bens móveis não entram na incidência desse imposto, apenas os bens imóveis.

Um ponto importante e que já foi objeto de cobrança em provas é que o fato gerador desse imposto apenas ocorre com o registro do título translativo de propriedade do imóvel ou de direito real a ele relativo. O título translativo é o documento constituído pela transferência da propriedade, assim, enquanto ele não for registrado, a transferência não será concluída e o vendedor do imóvel continuará sendo o proprietário do bem, não havendo a incidência do ITBI.

Incidência do ITBI

Não é apenas o contrato de compra e venda de imóveis que estará sujeito à incidência do ITBI, apesar de esse ser o tipo de transferência mais comum. Há diversos outros tipos de atos e contratos onerosos de bens imóveis ou de direitos a eles relativos que serão objetos de tributação desse imposto, como podemos ver abaixo:

compra e venda, pura ou condicional;
adjudicação judicial, quando não decorrente de sucessão hereditária;
instituição e cessão do direito real do promitente comprador do imóvel;
dação em pagamento;
arrematação em hasta pública;
instituição ou renúncia do usufruto;
permuta de bens imóveis;
na dissolução de sociedade conjugal, quando for recebida por qualquer cônjuge quota-parte com valor maior que o valor de sua quota ideal, incidindo o imposto sobre a diferença apurada pelo órgão fazendário, em relação aos imóveis.

ATENÇÃO: Essa não é uma lista taxativa, uma vez que qualquer outro ato oneroso de transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos estará sujeito ao ITBI.

Não Incidência

Há alguns casos em que a lei diz expressamente não haver a incidência do ITBI sobre a transmissão de alguns bens e direitos. Isso acontecerá quando a transmissão for:

realizada para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
decorrente da transmissão de bem imóvel, quando este voltar ao antigo proprietário por meio de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador.

Entretanto, há uma situação bastante cobrada em provas e que é exceção aos tópicos acima, sendo devido o tributo:

Quando a pessoa jurídica for a adquirente do imóvel, ou seja, quando ela receber o imóvel em transferência em decorrência das situações acima, é necessário analisar qual é a sua atividade preponderante. Caso a atividade preponderante da empresa seja a compra e a venda de bens imóveis e os seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil, haverá a incidência do ITBI. Mas como identificar qual é a atividade preponderante de uma empresa?

Bom, para a lei 5.492/88, que é a lei do ITBI e o objeto do nosso estudo, atividade preponderante é quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes à aquisição do bem, decorrerem dela.

Mas você deve estar se perguntando: E se a pessoa jurídica tiver iniciado suas atividades a menos de 2 anos antes da aquisição do bem, como será avaliada a sua preponderância?

Nesse caso, ela será apurada através da análise da receita operacional da empresa nos 3 primeiros anos seguintes à data da aquisição do bem imóvel, desconsiderando qualquer receita operacional anterior.

FIQUE ATENTO PARA AS PEGADINHAS EM PROVAS:

As hipóteses acima em que não incide o ITBI não são casos de isenção, mas sim de não incidência.

A preponderância é analisada sobre a compra, a venda e a locação de bens imóveis e não sobre bens móveis.

Isenção

A isenção acontece quando há a ocorrência do fato gerador, gerando a obrigação do pagamento, entretanto, por força da lei, o contribuinte é dispensado de realizar o seu pagamento. Enquanto que a não incidência é quando não há a ocorrência do fator gerador, não gerando, em nenhum momento, a obrigação tributária de pagar o imposto.

De acordo com a análise da lei 8.492/88 para o ISS BH, há apenas um caso de isenção em relação ao pagamento do ITBI.

Ela ocorre quando há a aquisição de imóveis vinculados a programas habitacionais de caráter popular, destinados à moradia de famílias de baixa renda e que tenham a participação ou assistência de entidades ou órgãos criados pelo poder público. Desse modo, como esses imóveis são destinados a pessoas em situação de vulnerabilidade financeira, não há a cobrança do ITBI.

Base de Cálculo do Imposto

A base de cálculo do ITBI, que é o valor sobre o qual será aplicada a alíquota do tributo para calcular o valor do imposto a ser cobrado, será o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou da cessão.

Para calcular esse valor, a administração tributária irá utilizar os elementos presentes no Cadastro Municipal Imobiliário sobre os bens imóveis localizados no território de BH. Além disso, será levado em conta o valor da transferência declarado pelo contribuinte. Assim, a base de cálculo será o maior valor entre as duas situações citadas.

Por exemplo, suponhamos que um contrato de compra e venda de uma casa seja realizado pelo valor de 80 mil reais, sendo esse o valor declarado pelo sujeito passivo. Porém, a prefeitura realizou a sua avaliação através da inscrição desse imóvel no Cadastro Municipal Imobiliário e chegou a um valor do imóvel de 100 mil reais. Desse modo, o valor a ser utilizado como base de cálculo para o lançamento do imposto será o maior entre eles, o de 100 mil reais.

Para realizar a avaliação do imóvel, a administração tributária do município de BH analisará alguns elementos do bem, como as características da região, do terreno e da construção do imóvel, bem como os valores aferidos no mercado imobiliário.

Há alguns casos específicos em que a base de cálculo do ITBI será calculada de maneira diferente, sendo ela correspondente a:

1/3 (Um terço) do valor venal do imóvel na transmissão do domínio útil;
1/3 (Um terço) do valor venal do imóvel na instituição ou na venda de usufruto, uso ou habitação, inclusive a transferência onerosa ao nu-proprietário;
2/3 (Dois terços) do valor venal do imóvel na transmissão do domínio direto;
2/3 (Dois terços) do valor venal do imóvel na transmissão da nua propriedade;
o valor da parte excedente da meação ou da parte ideal consistente em imóveis nas tornas ou reposições verificadas em partilhas ou divisões.

A alíquota desse imposto, para qualquer caso de incidência do ITBI, será de 3%. Desse modo, caso a base de cálculo do imposto seja de 100 mil reais, o imposto a ser cobrado será de 3 mil reais. Um valor bem “salgado”, não é?

Lançamento

O lançamento do ITBI é realizado de modo a constituir o crédito tributário do imposto, identificando os contribuintes e os responsáveis pelo pagamento do tributo, bem como o valor a ser pago.

Em regra, o ITBI é lançado por declaração, uma vez que a autoridade fazendária irá constituir o crédito tributário através das informações prestadas pelo contribuinte.

Entretanto, haverá momentos em que o lançamento poderá ser realizado de ofício, através de informações coletadas pela própria administração tributária. Isso ocorrerá quando o sujeito passivo não apresentar a declaração dos bens transmitidos ou quando a declaração apresentada contiver inexatidão, erro, omissão ou falsidade em relação a qualquer elemento.

Contribuintes e Responsáveis

O contribuinte do ITBI no município de Belo Horizonte:

em caso de transferência (como a compra e venda), será o adquirente (comprador) do bem imóvel;
em caso de cessão onerosa de direitos, será o cessionário (aquele que receber os direitos sobre um bem imóvel);
Na permuta, cada um dos permutantes.

Entretanto, há também os chamados responsáveis solidários, sendo eles as pessoas que não são contribuintes, mas são também responsáveis pelo pagamento do imposto:

o transmitente (vendedor do bem imóvel);
o cedente (aquele que cedeu os direitos sobre o bem imóvel);
Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, relativamente aos atos ou omissões por eles ou perante eles realizados em razão do seu ofício.

Assim, em um contrato de compra e venda, por exemplo, o imposto poderá ser cobrado tanto do comprador quanto do vendedor, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento do tributo é solidária.

Pagamento do ITBI

Agora surge um importante questionamento: Quando será realizado o pagamento desse imposto? Bom, de acordo com a lei, ele será feito antes do registo do título translativo de propriedade ou de direito do bem imóvel, sendo que na transmissão realizada por:

instrumento público, o pagamento integral deverá preceder à lavratura do instrumento;
instrumento particular ou decorrente de decisão judicial, o pagamento integral deverá preceder à inscrição, transcrição ou averbação do instrumento no registro competente.

FIQUE ATENTO: O imposto pago de maneira adiantada será ressarcido quando o negócio jurídico for desfeito. Por exemplo, caso o comprador realize o adiantamento do pagamento do ITBI sobre a compra de uma casa, o valor pago será devolvido pelo município ao contribuinte caso o contrato seja desfeito.

Finalizando

Pessoal, chegamos ao fim da análise desse importante imposto de BH, o ITBI, regulado pela lei 5.492/88 e que será cobrança certa na sua prova do ISS BH.

Para a sua aprovação, é extremamente importante a leitura da lei seca. Este artigo é apenas uma análise mais simplificada da Lei do ITBI.

Para complementar o seu estudo, você encontrará neste outro artigo Questões Inéditas de Legislação Tributária Municipal para o ISS BH cadernos de questões inéditas já prontos da Legislação Tributária Municipal de BH, para os assinantes do Sistema de Questões do Estratégia.

Caso deseje se aprofundar no assunto, acesse o site do Estratégia Concursos e dê uma olhadinha no nosso curso completo para Auditor Fiscal de BH. Lá você encontrará não apenas resumos, mas análises completas e detalhadas de todas as disciplinas para o concurso ISS BH de Auditor Fiscal, incluindo a Lei 5.492/88, a qual dispõe sobre o ITBI de Belo Horizonte

Bons estudos e até a próxima!

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