Entenda de forma esquematizada quais são os tópicos mais importantes sobre as Cláusulas Especiais de Compra e Vendas e direcione seus estudos, focando nos assuntos que costumam ser cobrados em provas de concursos.
Esse artigo faz parte da série de resumos de Direito Civil, em que estão sendo apresentados os principais temas da Legislação Civil, com enfoque nos conteúdos que aparecem com mais frequência em questões de concurso.
Hoje vamos abordar um assunto que aparece reiteradamente no conteúdo programático dos certames em que o Direito Civil é cobrado Cláusulas Especiais de Compra e Vendas, quais sejam: a retrovenda, a venda a contento, a preempção, a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos.
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O contrato de Compra e Venda é o assunto extremamente relevante, sendo um dos mais cobrados nas provas de concursos públicos, devido a sua extensa normatização no Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
O Código Civil divide a normatização da Compra e Venda em Disposições Gerais e Cláusulas Especiais de Compra e Venda, quais sejam: a retrovenda, a venda a contento, a preempção, a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. Essas cláusulas especiais estão dispostas entre os artigos 505 a 532 do Código Civil (CC/02/02) e são frequentemente objeto de cobrança em concursos públicos.
Via de regra, para provas objetivas, é necessário apenas conhecimentos da lei seca quanto a esses dispositivos do Código Civil. Entretanto, além de o examinador misturar as regras e os conceitos dessas cláusulas, as regras apresentam certo grau de dificuldade de apreensão pelos candidatos.
Pensando nisso, a seguir, vamos dispor de forma estruturada sobre as Cláusulas Especiais de Compra e Vendas, de forma a facilitar a compreensão do conteúdo pelos candidatos garantindo pontos na hora da prova.
Também chamado de direito de recobro, direito de retrato ou direito de resgate, consiste no direito do vendedor de exigir que o comprador lhe revenda o imóvel (apenas bens imóveis) no prazo máximo de decadência de três anos (cláusula resolutiva).
Para ter efeito erga omnes, a cláusula de retrovenda deve ser registrada no Registro de Imóveis, juntamente com a escritura pública de compra e venda, podendo o direito ser exercido contra o terceiro adquirente.
Se o comprador ou o terceiro se recusarem a receber as quantias, o vendedor as depositará judicialmente, por meio da chamada ação de resgate. Procedente a ação, terá o vendedor direito à imissão na posse do imóvel.
O vendedor paga ao comprador o preço pelo qual lhe vendeu, independentemente da valorização imobiliária havida, reembolsando as despesas realizadas inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita e as benfeitorias necessárias.
Esse direito é cessível onerosa ou gratuitamente e é transmissível a herdeiros e legatários.
Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem tenha efetuado o depósito integral.
Na venda a contento (ad gustum) há a tradição do bem móvel, mas o domínio do bem não é transferido. O adquirente verificará se a coisa lhe traz o “contentamento” esperado. Com a concordância do comprador, que configura uma condição suspensiva, o domínio é transferido.
Tendo em vista que a tradição, nesse caso, não transfere a propriedade, haverá a consolidação da propriedade nas mãos do adquirente, exaurido o prazo. Se não houver prazo estipulado, pela interpelação judicial ou extrajudicial para que o adquirente o faça em prazo improrrogável (se não se manifestar nesse prazo, presume-se que o aceitou).
Na venda sujeita a prova, o vendedor dá prazo para que o comprador verifique se a coisa tem as qualidades anunciadas e seja idônea para o fim a que se destina, de forma que a tradição e a concordância seguem as mesmas regras da venda sujeita a prova.
A diferença fática entre a venda a contento e a sujeita a prova é que na venda sujeita a prova a condição suspensiva é objetiva e na venda a contento a condição suspensiva é subjetiva.
Também chamada de prelação ou preferência convencional, a preempção consiste no direito do vendedor de recomprar com preferência o bem (móvel ou imóvel) que vendeu, caso o comprador queira vendê-lo. Nesse caso, o comprador estará obrigado a oferecer o bem ao vendedor.
O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Se o comprador alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência, responde por perdas e danos. O terceiro adquirente que tiver procedido de má-fé, responderá solidariamente.
O vendedor deve estar disposto a pagar ao comprador o preço que ele tiver conseguido com terceiros, em condições iguais e o direito só pode exercer o direito no prazo de 180 dias se bem móvel ou em 2 anos, se imóvel; se não estipulado, caducará em 3 dias, se bem móvel, e 60 dias, se imóvel.
Não exercendo o direito, entende-se que há renúncia tácita.
Há hipótese de preempção mesmo em caso de desapropriação por necessidade/utilidade pública quando a coisa desapropriada não tiver o destino para que se desapropriou (tredestinação), ou não for utilizada em obras ou serviços públicos (adestinação).
O direito de preferência não se pode ceder nem se passa aos herdeiros.
Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo (direito indivisível). Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo.
As disposições sobre retrovenda e a preempção são, muitas vezes, confundidas pelos examinandos. Fizemos esse quadro para ajudar a memorizar as diferenças.
| Retrovenda | Preferência | |
| Noção | recobrar a coisa vendida | o que recebeu, mais despesas |
| Prazo | máximo de 3 anos | máximo de 180 dias (móveis) e 2 anos (imóveis) |
| Objeto | só para bens imóveis; | bens móveis e imóveis |
| Comprador | se submete, mesmo que não queira vender | só se submete se for vender |
| Pagamento | o que recebeu, mais despesas | o valor que terceiro pagaria |
Na venda com reserva de domínio (pactum reservati dominii), por meio de disposição escrita, pactua-se que o domínio do bem móvel (infungível) permanece com o vendedor até que a última prestação seja paga pelo comprador. O vendedor transfere a posse, mas não a propriedade, que ocorrerá no momento em que o preço esteja integralmente pago.
Para que seja oponível a terceiros, o contrato deve ser registrado no Registro de Títulos e Documentos, com exceção ao registro de veículos, pois, segundo a jurisprudência do STJ, só é necessário registrar a venda com reserva de domínio no CRLV do veículo.
O objeto de venda com reserva de domínio deve ser suscetível de caracterização perfeita, para diferenciá-la de outras do mesmo gênero.
Para executar a cláusula de reserva de domínio o vendedor deverá constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. O STJ também permite a interpelação extrajudicial.
Se o comprador está em mora, o vendedor tem duas opções: promover ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido, ou reaver a posse da coisa vendida por meio do interdito possessório.
Pode o vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. Nesse caso, o excedente será devolvido ao comprador e o que faltar lhe será cobrado.
Também chamada de crédito documentário ou trust receip, havendo essa cláusula na compra e venda, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo.
Estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Em regra, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência de perda ou avaria da coisa.
Hipótese específica ocorre quando o pagamento se dá por intermédio de estabelecimento bancário. Nesse caso, caberá à instituição financeira efetuar o pagamento, sem obrigação de verificar a coisa vendida. Nessa hipótese, somente se houver recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
Agora que você já conhece as regras gerais sobre Cláusulas Especiais de Compra e Vendas dispostas no Código Civil, é preciso fazer a leitura atenta dos artigos 505 a 532 do Código Civil e treinar por meio da realização de muitas questões no Sistema de Questões do Estratégia Concursos!
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Abraços,
Ana Luiza Tibúrcio.
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